土地增值稅應(yīng)稅行為規(guī)范有哪些內(nèi)容和要求

來(lái)源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校編輯： 2025/02/07 13:09:16　　字體：大小

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土地增值稅應(yīng)稅行為規(guī)范的主要內(nèi)容

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及相關(guān)法規(guī)，土地增值稅的應(yīng)稅行為主要涵蓋以下幾方面：
1. 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)：包括通過(guò)買賣、贈(zèng)與、交換等方式轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為。轉(zhuǎn)讓方需按照規(guī)定計(jì)算增值額，并繳納相應(yīng)的土地增值稅。
2. 轉(zhuǎn)讓地上建筑物及附著物：當(dāng)涉及建筑物或其附著物的轉(zhuǎn)讓時(shí)，無(wú)論是否伴隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，均需納入土地增值稅的征稅范圍。具體來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)讓新建房及配套設(shè)施、存量房等行為都屬于應(yīng)稅行為。
3. 其他特定情形：如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將自建商品房出售給他人，或者個(gè)人因拆遷補(bǔ)償而獲得貨幣或其他形式的補(bǔ)償后再次購(gòu)置房產(chǎn)等，這些情況也屬于土地增值稅的應(yīng)稅行為。

土地增值稅應(yīng)稅行為的具體要求

對(duì)于上述應(yīng)稅行為，國(guó)家稅務(wù)總局制定了詳細(xì)的規(guī)定和要求，以確保稅收政策的有效實(shí)施。
申報(bào)與繳納：納稅人應(yīng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在規(guī)定的期限內(nèi)繳納稅款。逾期未繳者將面臨罰款和其他法律責(zé)任。
計(jì)稅依據(jù)：土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項(xiàng)目金額后的余額?？鄢?xiàng)目主要包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。公式如下：
增值額 = 收入 - 扣除項(xiàng)目金額
應(yīng)納稅額 = 增值額 × 適用稅率 - 速算扣除數(shù)
免稅與優(yōu)惠政策：為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，政府對(duì)某些特定類型的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給予了免稅或減征優(yōu)惠。例如，個(gè)人銷售住房滿五年且是家庭唯一生活用房的，可以免征土地增值稅；企業(yè)改制重組過(guò)程中符合條件的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓也可以享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠。

常見(jiàn)問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段是否需要預(yù)繳土地增值稅？

答：根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)當(dāng)按照預(yù)計(jì)銷售收入的一定比例預(yù)繳土地增值稅。待項(xiàng)目竣工結(jié)算時(shí)，再根據(jù)實(shí)際增值情況清算應(yīng)繳稅款。預(yù)繳比例由各地稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。

如何理解“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的定義及其稅收待遇？

答：“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”是指建筑面積不超過(guò)144平方米（含）且實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下的住宅。對(duì)于此類住宅的轉(zhuǎn)讓，如果增值率不超過(guò)20%，則可免征土地增值稅。

非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，如何確定扣除項(xiàng)目金額？

答：非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，扣除項(xiàng)目金額可以按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金來(lái)確定。評(píng)估價(jià)格應(yīng)由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具。

說(shuō)明：因考試政策、內(nèi)容不斷變化與調(diào)整，正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提供的以上信息僅供參考，如有異議，請(qǐng)考生以官方部門公布的內(nèi)容為準(zhǔn)！

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