房地產企業(yè)收入的稅會差異分析！超級詳細，建議收藏！

來源: 正保會計網校編輯：fengjunyan 2020/08/03 14:59:59　　字體：大小

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房地產財務小伙伴們，今天正保會計網校-開放課堂給大家講講房地產收入差異分析這一個小知識，快來一起看下吧！

房地產企業(yè)收入的稅會差異分析（三大稅和會計上的差異）

一、增值稅銷售額

對房地產開發(fā)企業(yè)銷售房地產開發(fā)項目的，以房地產開發(fā)企業(yè)將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發(fā)生的時間。

交付時間，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。

意味著房地產企業(yè)在交付的當天確認其增值稅的銷售額并于次月進行增值稅納稅申報。

二、企業(yè)所得稅收入

國稅發(fā)[2009]31號國家稅務總局關于印發(fā)《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》

第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。

【關鍵詞：正式簽訂】

【注】 意味著房地產企業(yè)銷售未完工產品收到商品房買受人的購房款意味著收入的實現(xiàn)，只是鑒于未完工產品對應的成本無法歸集完成，所以按照預計計稅毛利率計算其應納稅所得額。

第七條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市稅務局規(guī)定進行確定。

【結論】在期房銷售中，企業(yè)所得稅的收入確認原則上比大多數企業(yè)會計上收入確認時點早，即：在期房銷售中（未完工產品），房地產企業(yè)的會計上的預收賬款在企業(yè)所得稅上應確認為應稅收入（需要按照企業(yè)所得稅預繳規(guī)定進行納稅調整）；

根據國稅發(fā)[2009]31號第七條，視同銷售的企業(yè)所得稅收入確認時點為開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)；

【視同銷售】國稅發(fā)[2009]31號

第七條企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務機關參照當地同類開發(fā)產品市場公允價值確定；

（三）按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

【完工產品】國稅發(fā)[2009]31號

第三條企業(yè)房地產開發(fā)經營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

（一）開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

（二）開發(fā)產品已開始投入使用。

（三）開發(fā)產品已取得了初始產權證明。

【完工產品】根據國稅函[2010]201號

根據國稅函[2010]201號文，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品完工結算的時間為企業(yè)開始辦理開發(fā)產品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產品開始投入使用，應視為開發(fā)產品已經完工。而無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)。

此時，房地產開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應納稅所得額；

在稅會差異的處理上，企業(yè)所得稅上主要通過季度預繳制度予以解決，即:在企業(yè)年度匯算清繳時，通過附表A105010進行納稅調整。

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