問(wèn)題：房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付回遷房如何計(jì)算增值稅？

回答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以自己名義立項(xiàng)，開(kāi)發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的行為，按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條規(guī)定，視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅。區(qū)分以下兩種情形：

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷(xiāo)售額按下列方法和順序確定：

1）按照本企業(yè)最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

2）按照其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷(xiāo)售額按組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格公式為：

組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率）

成本利潤(rùn)率在國(guó)家稅務(wù)總局未發(fā)布之前，暫按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)）中有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)視同銷(xiāo)售成本利潤(rùn)率的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由各市國(guó)稅局確定。

公式中成本不包含土地成本。 

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史潔然老師：中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師，稅務(wù)師，資深房地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)。28年財(cái)稅從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)為主，也涉及相關(guān)的投融資管理、企業(yè)并購(gòu)、私募股權(quán)基金、物業(yè)管理、餐飲、酒店、旅游、商貿(mào)、設(shè)施農(nóng)業(yè)、財(cái)稅咨詢(xún)等相關(guān)行業(yè)。具有大型集團(tuán)企業(yè)財(cái)務(wù)高管經(jīng)歷，曾服務(wù)于百?gòu)?qiáng)房企、上市公司。常年戰(zhàn)斗在行業(yè)一線(xiàn)財(cái)務(wù)崗位，實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富，精于財(cái)稅政策研究、熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的全流程財(cái)稅處理，擅長(zhǎng)稅務(wù)籌劃、成本預(yù)算管控、資本運(yùn)作。課程設(shè)計(jì)貼合實(shí)際、邏輯清晰、案例豐富，注重知識(shí)與實(shí)踐結(jié)合。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題，幫助學(xué)員解決實(shí)際工作中的困難，同時(shí)拓寬思路、提升自我能力。

課程分為財(cái)務(wù)基礎(chǔ)篇、稅務(wù)篇、實(shí)戰(zhàn)篇三個(gè)部分，針對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的行業(yè)特色全面講解。內(nèi)容包括房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)、成本核算、特殊費(fèi)用處理、銷(xiāo)售核算、涉稅實(shí)務(wù)、投資測(cè)算、融資操作、合同審核等內(nèi)容，干貨滿(mǎn)滿(mǎn)。通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，學(xué)員可以快速掌握房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)核算的核心要點(diǎn)、稅務(wù)處理規(guī)則并能夠在錯(cuò)綜復(fù)雜的實(shí)務(wù)環(huán)境中熟練運(yùn)用。幫助有志于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)財(cái)務(wù)工作的學(xué)員朋友實(shí)現(xiàn)零基礎(chǔ)快速融入，打開(kāi)職業(yè)晉升通道。真正的房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)一課在手、實(shí)務(wù)都有！

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