房地產(chǎn)企業(yè)的開辦費是指企業(yè)在籌建期發(fā)生的費用，包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)成本的匯兌和利息等支出。 

開辦費如何進行財稅處理呢？有哪些涉稅風險點呢？跟我一起來看看吧！　　 

（一） 會計處理

會計準則上的規(guī)定：在費用發(fā)生時直接計入管理費用。

（二）納稅處理

1.扣除方法

國稅函[2009]98號文件第九條規(guī)定：新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關長期待攤費用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。 

2.虧損年度的確認

國稅函[2010]79號規(guī)定：企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度，為開始計算企業(yè)損益的年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進行籌辦活動期間發(fā)生籌辦費用支出，不得計算為當期的虧損，應按照《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）第九條規(guī)定執(zhí)行。

3.籌辦期業(yè)務招待費的扣除

（1）國家稅務總局公告2012年第15號 第五條 

關于籌辦期業(yè)務招待費等費用稅前扣除問題企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動有關的業(yè)務招待費支出，可按實際發(fā)生額的60%計入企業(yè)籌辦費，并按有關規(guī)定在稅前扣除；發(fā)生的廣告費和業(yè)務宣傳費，可按實際發(fā)生額計入企業(yè)籌辦費，并按有關規(guī)定在稅前扣除。 

（2）納稅人不可不知的所得稅新政（國家稅務總局所得稅司 2012 年所得稅政策解讀）_《中國稅務》 2013年03期 

企業(yè)在籌建期發(fā)生的與籌辦活動有關的業(yè)務招待費，可按實際發(fā)生額的60%計入籌辦費；廣告費和業(yè)務宣傳費，可按實際發(fā)生額計入籌辦費。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營開始后，其按照國稅函〔2009〕98號文件規(guī)定攤銷的籌辦費中的業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費數(shù)額，加上當年度發(fā)生的業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費之和，作為該年度企業(yè)業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費總額，按照《實施條例》的有關規(guī)定計算扣除。

（3）大連市國家稅務局公告2013年第14號

（二）籌辦費中屬于與籌辦活動有關的業(yè)務招待費支出，稅前扣除（攤銷）的限額按實際發(fā)生額的60%計算；扣除（攤銷）期限按照本條第（一）項規(guī)定執(zhí)行；各期的扣除（攤銷）數(shù)額，加上當年度發(fā)生的業(yè)務招待費的60%，作為該年度的業(yè)務招待費總額，按照有關規(guī)定計算扣除。

（三）籌辦期納稅申報

【案例1】甲房地產(chǎn)公司于2018年10月11日開始籌建，到2018年12月31日尚未籌建結(jié)束，無任何收入。2018年度共發(fā)生籌建費用500萬元，其中業(yè)務招待費30萬元。不考慮增值稅等其他稅費。甲公司會計處理適用會計準則。

問題：甲公司2018年度應如何進行會計處理及年度所得稅申報？

1.會計處理

借：管理費用——開辦費 500萬元

　　貸：銀行存款　　　500萬元

2.年度納稅申報

（1）業(yè)務招待費的60%為30×60%=18萬元，所以應該按照18萬元計入籌辦費。符合稅法規(guī)定的籌辦費為488萬元。

（2）會計利潤為虧損500萬元，而所得稅不予計算。對業(yè)務招待費調(diào)增后， 500萬元應全額調(diào)增。所以企業(yè)所得稅匯繳進行零申報。

（3）對調(diào)增的500萬元和符合稅法規(guī)定的業(yè)務招待費18萬元，進行備查記錄。

【案例2】接上例，假如2019年開工建設，開發(fā)成本3億元，期間費用8000萬元，其中業(yè)務招待費60萬元，會計稅前利潤-8000萬元，假如沒有其它差異項目。

問：2019年如何納稅申報？

（1）業(yè)務招待費的60%=60×60%=36（萬元）

（2）2018、2019年合計業(yè)務招待費的60%=18+36=54（萬元）

（3）2018、2019年招待費限=0×0.5%=0（萬元）

（4）2019年業(yè)務招待費應可扣除0萬元，合計調(diào)增=90（萬元）

（5）對2018年納稅調(diào)整進行反向調(diào)減500萬元。

（6）2019年應納稅所得額=-8000+90-500=-8410（萬元）

（四）如何界定開始生產(chǎn)經(jīng)營之日？

1.國家稅務總局2010/04/27的回復

《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）第七條規(guī)定的“企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度”，應是指企業(yè)的各項資產(chǎn)投入使用開始的年度，或者對外經(jīng)營活動開始年度。

2.遼地稅發(fā)〔2011〕16號

以納稅人正式取得的工商營業(yè)執(zhí)照上標明的設立日期為企業(yè)籌辦期結(jié)束。

3.天津市地方稅務局公告2011年第3號

企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，可作為計算業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費的基數(shù)。企業(yè)取得預售收入前發(fā)生的招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費支出，應在取得預售收入年度一次結(jié)轉(zhuǎn)。

4.大連市地稅12366納稅服務熱線 

企業(yè)取得工商營業(yè)執(zhí)照后發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關的業(yè)務招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的5‰的規(guī)定進行扣除；若沒有收入則不允許扣除。

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