從稅務稽查角度，對開發(fā)產(chǎn)品收入是如何確認的呢？

來源: 正保會計網(wǎng)校編輯：yushaungsw 2020/05/12 16:06:30　　字體：大小

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一、稅務機關對開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認

1、稅務機關重點關注企業(yè)所得稅簽訂合同時是否應確認收入或預繳稅款房地產(chǎn)企業(yè)取得預收賬款，簽訂合同時根據(jù)合同的不同結算方式確認完工前收入，按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品完工后結算計稅成本再行調整。

　　分析：訂金、誠意金、會員費、優(yōu)惠卡等，如未簽訂合同，企業(yè)所得稅不確認收入。

國家稅務總局關于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)[2009]31號）

第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：

（1）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)。

（2）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

（3）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。

（4）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應在收到代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。

【案例分析】

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購房人的定金、訂金、誠意金、意向金時，是否視同收到預收款按照3%的預征率預繳增值稅？

分析：定金、訂金、意向金、誠意金中，只有“定金”具有法律約束力，而訂金、意向金、誠意金都不是法律概念，無論當事人是否違約，支付的款項均需返還。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購房人的定金，可視同收到預收款；收到訂金、意向金、誠意金，不應視同收到預收款。

2.稅務機關對未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率的規(guī)定：

（1）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%；

（2）開發(fā)項目位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%；

（3）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%；

（4）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

【案例分析】

某房地產(chǎn)企業(yè)2019年取得不含稅預收賬款10000萬元，預計毛利率為20%。

該項收入同時繳納城建稅及附加160萬元，預繳土地增值稅100萬元。當期管理費用200萬元，廣告費業(yè)務宣傳費500萬元。會計利潤=-160-100-200-500=-960（萬元）。

年應納稅所得額：10000×20%－960=1040（萬元）

二、稅務機關所關注的開發(fā)產(chǎn)品完工后收入的調整

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

完工時間確認：

除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：

（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用（包括入住、交付）。

（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。

【案例分析】

某房地產(chǎn)企業(yè)2018年取得預收賬款10000萬元，預計毛利率為20%，2017年預計毛利額2000萬元計入當年應納稅所得額。

2019年完工后，會計核算結轉收入10000萬元，結轉開發(fā)產(chǎn)品成本為7000萬元，實現(xiàn)利潤3000萬元。當年該項收入應調減所得額2000萬元，計入當年應納稅所得額為1000萬元。

國稅發(fā)[2009]31號第三十五條開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。

凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調整，并按《稅收征收管理法》的有關規(guī)定對其進行處理。

營改增后收入的處理

【案例分析】

甲房地產(chǎn)企業(yè)按一般計稅方法計稅。銷售房產(chǎn)取得含稅銷售收入1090萬元（其中增值稅90萬元），假設對應允許扣除的土地價款為400萬元。則：

不含稅收入（企業(yè)所得稅收入）=1090÷（1+9%）=1000（萬元）

增值稅銷項=（1090－400）÷（1+9%）×9%=56.97（萬元）

土地增值稅清算收入=1090÷（1+9%）=1000（萬元）

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