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房地產企業(yè)如何確定成本核算的對象？
企業(yè)成本的財稅處理
【政策回顧】
1.財政部《企業(yè)產品成本核算制度（試行）》（財會[2013]17號）
2.國家稅務總局關于房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)[2009]31號）
確定房地產成本核算對象原則
國稅發(fā)[2009]31號
1.可否銷售原則
開發(fā)產品能夠對外經(jīng)營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經(jīng)營銷售的成本對象。
2.分類歸集原則
對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。
3.功能區(qū)分原則
開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。
4.定價差異原則
開發(fā)產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。
5.成本差異原則
開發(fā)產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。
6.權益區(qū)分原則
開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。
國家稅務總局公告2014年第35號
房地產開發(fā)企業(yè)應依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產品完工當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關。
房地產開發(fā)企業(yè)將已確定的成本對象報送主管稅務機關后，不得隨意調整或相互混淆。
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