土地增值稅難抑高房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控的兩個(gè)目標(biāo)——抑制投資過(guò)熱與穩(wěn)定價(jià)格本身就存在矛盾。新規(guī)雖可積極抑制投資，但也有助漲房?jī)r(jià)的危險(xiǎn)

　　土地增值稅不是一個(gè)新稅種，1994年中國(guó)開(kāi)征土地增值稅，正是基于1992～1993年房地產(chǎn)投資過(guò)熱、投機(jī)現(xiàn)象頻繁的現(xiàn)實(shí)。此次實(shí)行嚴(yán)格清理，正是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大環(huán)境所造就的，但在抑制投資的積極作用下，同樣有助漲房?jī)r(jià)的危險(xiǎn)。

　　政策出臺(tái)的原因和背景

　　在當(dāng)前階段修改實(shí)施規(guī)定并嚴(yán)格清理，首先是為了增加國(guó)家稅收，提高稅務(wù)部門(mén)的權(quán)威性。以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象，不但稅源充足，而且稅收收入也相當(dāng)穩(wěn)定，因此房地產(chǎn)稅收是西方各國(guó)政府尤其是地方政府的重要財(cái)源。在美國(guó)，一般財(cái)產(chǎn)稅收入占地方收入的80%以上。

　　其次，促進(jìn)社會(huì)公平。實(shí)現(xiàn)稅收公平，包括稅制的建立和稅收政策的運(yùn)用。房地產(chǎn)稅制的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)確保橫向公平和縱向公平。橫向公平即納稅能力相同的人應(yīng)負(fù)擔(dān)相同的稅；縱向公平即納稅能力不同的人負(fù)擔(dān)的稅負(fù)不應(yīng)相同，納稅能力越強(qiáng)，其承擔(dān)的稅負(fù)應(yīng)越重。盡管根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局的調(diào)查，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的利潤(rùn)率只處于中上水平，但由于該行業(yè)民營(yíng)化程度高，投資規(guī)模大，從經(jīng)營(yíng)模式上看又容易做到“以小博大”，而需求旺盛又導(dǎo)致富翁急劇增加，所以稅務(wù)部門(mén)認(rèn)為對(duì)其調(diào)控是“理所當(dāng)然”。

　　最后，根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況采取相機(jī)抉擇的稅收政策，充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅自動(dòng)穩(wěn)定器的作用，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，也是宏觀調(diào)控的應(yīng)有之意。

　　新規(guī)將助推房?jī)r(jià)上漲

　　一項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，涉及到對(duì)宏觀形勢(shì)的判斷以及實(shí)施效果的估計(jì)。通知對(duì)以前土地增值稅的制度進(jìn)行補(bǔ)充，在增加稅收、抑制投資沖動(dòng)和投資過(guò)熱的同時(shí)，可能也會(huì)導(dǎo)致一些消極的效果，即會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上升產(chǎn)生促進(jìn)作用。

　　輿論普遍認(rèn)為，新的征稅方法會(huì)大大增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。稅收負(fù)擔(dān)率增加是必然，但有些人認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的土地增值稅允許在企業(yè)所得稅前扣除，若土地增值稅增加，稅前利潤(rùn)會(huì)下降，企業(yè)所得稅的計(jì)稅所得額會(huì)相應(yīng)降低。實(shí)際上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的部分支出屬于合理不合法的支出，在計(jì)算土地增值稅時(shí)不允許扣除。認(rèn)真清算下來(lái)，預(yù)計(jì)會(huì)適用較高的增值率，稅收負(fù)擔(dān)率也會(huì)相應(yīng)增加。

　　而且通過(guò)清算土地增值稅，土地增值稅制度開(kāi)始落到實(shí)處，對(duì)于僅以投機(jī)土地為目的的企業(yè)而言，這是個(gè)重大打擊，過(guò)去那種單純通過(guò)土地升值來(lái)盈利的運(yùn)營(yíng)模式肯定不再適用，因此由于房?jī)r(jià)上漲而興起的土地市場(chǎng)投機(jī)行為可能會(huì)受到一定程度的抑制，稅收的扭曲效應(yīng)必然會(huì)減緩資本流入土地市場(chǎng)的速度。

　　但就此認(rèn)為《通知》出臺(tái)不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，卻是站不住腳的。雖然決定房?jī)r(jià)水平的是市場(chǎng)總需求和總供給，與企業(yè)的成本沒(méi)有直接關(guān)系，但該項(xiàng)成本的增加將會(huì)在一定程度上改變市場(chǎng)供求狀況，除非有其他政策能化解這種作用傾向，否則政策的實(shí)施會(huì)起到助漲房?jī)r(jià)的效果。

　　征收土地增值稅始于1994年，與當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)密切相關(guān)，其主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收益過(guò)高的現(xiàn)象，緩解分配不公。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，為啟動(dòng)內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，該稅種的征收管理被放松。雖然稅收征收應(yīng)該嚴(yán)格，但現(xiàn)在房地產(chǎn)需求旺盛，供給緊張，稅收的增加可能導(dǎo)致部分臨近盈虧平衡點(diǎn)的企業(yè)退出開(kāi)發(fā)行業(yè)，這對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰勢(shì)能產(chǎn)生積極作用，但同時(shí)卻減少了市場(chǎng)上供應(yīng)者的數(shù)量。而由于增值稅降低了今后進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的投資增長(zhǎng)率，實(shí)際上抬高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)入門(mén)檻，一個(gè)可能的影響就是降低絕對(duì)投資額，雖然這對(duì)抑制投資過(guò)熱有好處，但是投資增長(zhǎng)率和絕對(duì)投資額的降低，不可避免地會(huì)使未來(lái)的商品房供應(yīng)可能會(huì)有所減少或增幅降低。而一旦市場(chǎng)供給者和房屋供應(yīng)總量減少，原本已經(jīng)相當(dāng)緊張的供需矛盾定會(huì)進(jìn)一步加劇，從而不利于降低房?jī)r(jià)這一政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　另外，從需求來(lái)看，由于一些錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)的影響，絕大多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本上漲都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲；而且在需求旺盛供給不足的時(shí)期，的確有些增加開(kāi)發(fā)商成本的措施，反而刺激了房?jī)r(jià)上漲；社會(huì)輿論也都傾向于認(rèn)為，只要再出現(xiàn)增加開(kāi)發(fā)商成本的政策，房?jī)r(jià)反會(huì)繼續(xù)上升。在這些認(rèn)識(shí)的影響下所形成的心理預(yù)期，必然會(huì)導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)需求不但不會(huì)減少，反而有可能放大，對(duì)抑制房?jī)r(jià)不利。

　　其實(shí)，宏觀調(diào)控的兩個(gè)目標(biāo)——抑制投資過(guò)熱與穩(wěn)定價(jià)格本身就存在著矛盾，所以，新規(guī)定再次顧此失彼，也就難免了。

　　知識(shí)點(diǎn)小帖士：

　　所謂土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%。

　　編輯留言：

　　土地增值稅清算通知的出臺(tái)體現(xiàn)了我國(guó)健全我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收征管的的政策導(dǎo)向，也是加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查的契機(jī)和切入點(diǎn)。土地增值稅的清算根本沒(méi)有影響到企業(yè)的利潤(rùn)，而作為健康成長(zhǎng)的企業(yè)，照章納稅是企業(yè)的義務(wù)，如果說(shuō)清算征收多征了部分稅款，那也是將本來(lái)的國(guó)家稅款還原為本來(lái)面目，企業(yè)如果指者這部分稅款度過(guò)難關(guān)，那么這樣的企業(yè)也不配在市場(chǎng)上存在。

　　實(shí)際情況并不是開(kāi)發(fā)商宣稱的那樣，清算影響了多少多少利潤(rùn)，筆者認(rèn)為這全是開(kāi)發(fā)商放的煙霧彈，目的仍然是在掩蓋自己高利潤(rùn)的事實(shí)，同時(shí)為自己“納稅侏儒”的身份辯解，而從房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅事實(shí)、溫州個(gè)人合作建房表現(xiàn)出的房?jī)r(jià)成本關(guān)系，再到各級(jí)政府在對(duì)系列問(wèn)題上的百般阻撓，我們已經(jīng)讀出了些許信息，與其說(shuō)是清算動(dòng)了開(kāi)發(fā)商的奶酪，不如說(shuō)是動(dòng)了地方政府的奶酪。地方政府和開(kāi)發(fā)商聯(lián)系在一起，民眾的利益何在！