作為我國第一部有關(guān)城市房屋拆遷管理的行政法規(guī)J991年版的《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱原《條例》）在計劃經(jīng)濟(jì)體制背景下，對于規(guī)范城市房屋拆遷行為，加強(qiáng)對城市房屋拆遷的行政管理，保障城市建設(shè)的順利進(jìn)行，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，發(fā)揮了積極作用。但是，隨著改革的不斷深化和社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立和完善，原《條例》的某些規(guī)定，明顯地越來越滯后于形勢的發(fā)展，甚至違背市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求。

　　隨著城市建設(shè)項目以政府投資為主轉(zhuǎn)移到以社會投資為主，為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步變化、社會主義法制體系不斷完善、各地城市房屋拆遷實踐的實際需要，2001年6月 6日國務(wù)院第 40次常務(wù)會議通過了新的《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱新《條例》）。新《條例》比原《條例》具有語言措辭及其內(nèi)涵更準(zhǔn)確，法理性更強(qiáng)，法律責(zé)任明確，操作性強(qiáng)等特點，體現(xiàn)了公正、公平、合法、等價有償?shù)仁袌鼋?jīng)濟(jì)法制化進(jìn)程的要求?？梢哉f，新《條例》的頒布實施，無疑對社會主義市場經(jīng)濟(jì)的確立、鞏固和發(fā)展有著重要的意義。

　　新《條例》第一章第二條規(guī)定了該《條例》的調(diào)整范圍，即“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補(bǔ)償安置的，適用本條例?！笨梢娦隆稐l例》是調(diào)整需要補(bǔ)償、安置的房屋拆遷行為。新《條例》對拆遷補(bǔ)償與安置方面作了較大的調(diào)整，對房屋拆遷補(bǔ)償安置原則和標(biāo)準(zhǔn)有重大突破。

　　新《條例》中房屋拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~要以房地產(chǎn)市場評估價格確定等房屋拆遷補(bǔ)償估價方面的規(guī)定有著非常重要的作用和意義：

　　1.給房地產(chǎn)估價業(yè)提供一個新的契機(jī)。房屋拆遷補(bǔ)償估價市場，既是一個嶄新的廣闊的市場，又是一塊不好啃的“骨頭”。房屋拆遷補(bǔ)償估價有政策性強(qiáng)。影響面大、涉及面廣、時間緊迫等特性。在一個地區(qū)范圍內(nèi)要全面平衡，要客觀、公平、合理、準(zhǔn)時、準(zhǔn)確地作出估價，這對房地產(chǎn)估價師的業(yè)務(wù)水平提出了更高更嚴(yán)的要求。房地產(chǎn)估價師不能知難而退，而是應(yīng)該迎難而上，迎接挑戰(zhàn)，擔(dān)負(fù)歷史的重任。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)要把握機(jī)遇，拓展業(yè)務(wù)，注重經(jīng)濟(jì)效益的同時也應(yīng)注重社會效益。

　　2.提高了房屋拆遷補(bǔ)償安置的透明度。原《條例》對補(bǔ)償金額作了作價補(bǔ)償或適當(dāng)補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，使補(bǔ)償金額的確定有較大的隨意性，容易使有關(guān)人員搞“暗箱操作”，有利于腐敗現(xiàn)象的滋長。新《條例》中拆遷貨幣補(bǔ)償采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途。建筑面積等因素，評估房地產(chǎn)市場價格。房地產(chǎn)估價師面對的是一個個百姓個體，拆遷評估的價值標(biāo)準(zhǔn)又是房地產(chǎn)市場價，房屋拆遷估價要獨立、公開、公正，要接受群眾監(jiān)督和社會監(jiān)督，要經(jīng)得住百姓挑剔、計較和時間的考驗，從而提高了房屋拆遷補(bǔ)償安置的透明度，有效地防止腐敗。

　　3.有利于使被拆遷人的合法權(quán)益得到合理的補(bǔ)償和全面的保障。原《條例》中拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)由被拆遷房屋的重置價結(jié)合成新結(jié)算的辦法給被拆遷人補(bǔ)償?shù)膬H僅是房屋的殘存價值，與所拆房屋的房地產(chǎn)市場價格有顯著的區(qū)別。而新《條例》中的房屋拆遷補(bǔ)償估價的估價范圍為被拆遷房屋及其附屬設(shè)施、院落和權(quán)屬證書范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。即要求拆遷估價時準(zhǔn)確界定被拆遷人在拆遷公告日實際享有的房地產(chǎn)權(quán)益價值，使估價范圍既無擴(kuò)大，又無遺漏，全面合理地保障被拆遷人的合法權(quán)益，充分體現(xiàn)了等價有償原則。

　　4.有效扼制鉆政策空子，利用拆遷撈一筆財?shù)牟徽?dāng)行為。在過去將戶口因素、房屋戶數(shù)作為確定安置面積標(biāo)準(zhǔn)，好房與質(zhì)差房補(bǔ)償金額差不多等帶有社會保障性質(zhì)的補(bǔ)償安置政策下，有些人鉆政策空子，專門購買質(zhì)差房等著拆遷，或即將拆遷時大量遷入戶口，一個房屋多辦幾個房照等不正當(dāng)手段，發(fā)拆遷的財，擾亂房地產(chǎn)市場秩序，加重拆遷人的負(fù)擔(dān)。新《條例》重視房屋實物、權(quán)益、區(qū)位綜合評估的等價有償?shù)内H買政策，使上述行為再無可乘之際，無政策空子可鉆，保護(hù)拆遷人的利益，保障房地產(chǎn)市場健康、有序地發(fā)展。

　　5.有效避免拆遷補(bǔ)償混亂狀況，有利于拆遷工作順利進(jìn)行。由于原《條例》的實施中，拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)不公平、有隨意性，有些得到較好安置的被拆遷人積極響應(yīng)拆遷工作，一些對安置不滿的被拆遷人對拆遷工作有強(qiáng)烈的抵觸情緒，百般阻撓拆遷進(jìn)度和建設(shè)項目的順利進(jìn)行，給拆遷管理等有關(guān)部門工作增加不必要的麻煩和難度。每年拆遷期間，哭的、鬧的、威脅恐嚇的、找關(guān)系、走后fi等現(xiàn)象時有發(fā)生。拆遷人為了保障拆遷進(jìn)程，不得不額外增加拆遷補(bǔ)償安置費用，這樣更造成拆遷安置補(bǔ)償不公平、不合理的混亂狀況，從而導(dǎo)致發(fā)生爭議，擾亂社會秩序，加重了拆遷人的負(fù)擔(dān)。新《條例》按照科學(xué)的、合理的估價原則和估價方法評估房地產(chǎn)市場價格，按等價有償原則來實現(xiàn)貨幣補(bǔ)償安置，能夠避免拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)混亂狀況，實現(xiàn)拆遷補(bǔ)償安置的公平、合理，保持社會的穩(wěn)定，提高拆遷管理部門工作效率，保障拆遷進(jìn)度和建設(shè)項目如期順利進(jìn)行。

　　按新《條例》規(guī)定，房屋拆遷貨幣補(bǔ)償金額以房地產(chǎn)市場評估價格確定。但是房屋拆遷補(bǔ)償估價的假設(shè)前提不具備一般評估價格形成的假設(shè)前提。房屋拆遷又是一項政策性、強(qiáng)制性、時限性很強(qiáng)的工作。因此，房屋拆遷補(bǔ)償估價的價格與真正意義上的房地產(chǎn)公開市場價格存在一定的區(qū)別，應(yīng)是房地產(chǎn)的權(quán)利受到拆遷政策約束下的合理價格。因此要做好房屋拆遷補(bǔ)償估價，要掌握其特性，及時準(zhǔn)確拆遷估價的同時要做好拆遷估價外部環(huán)境的工作。

　　下面談一談做好新時期房屋拆遷補(bǔ)償估價工作的幾點想法。

　　l.加快房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的脫鉤改制，確保房屋拆遷補(bǔ)償估價獨立、客觀、公開、公正。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的改制，不要“明脫暗不脫”，藕斷絲連，要做到從形式上到實質(zhì)上的徹底的脫鉤改制，使房屋拆遷補(bǔ)償估價能夠做到真正意義上的獨立、客觀、公開、公正推除行政干預(yù)等一切干擾正常房地產(chǎn)估價的障礙，提供房屋拆遷補(bǔ)償估價良好、寬松的環(huán)境，使房屋拆遷補(bǔ)償估價公開化，置于群眾、社會的監(jiān)督之下，使房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上，做出客觀、公平、公正的能夠經(jīng)受得住考驗的估價。

　　2.進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償估價，應(yīng)當(dāng)側(cè)重于保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。因為在拆遷過程中，雖然拆遷人與被拆遷人的法律地位是平等的，但是其經(jīng)濟(jì)地位、參與拆遷的主動性、補(bǔ)償安置協(xié)議中所處的地位是不同的。在拆遷過程中，被拆遷人是被動的，是弱勢群體。被拆遷人的被動地位使其合法權(quán)益易受侵害。為了消除被拆遷人對拆遷工作的抵觸情緒，積極配合響應(yīng)拆遷工作，應(yīng)在政策上傾斜，側(cè)重保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償估價時，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)略高于（至少不低于）所在類區(qū)同類普通房屋的正常房地產(chǎn)市場價格的平均水平。當(dāng)然同時也應(yīng)該保護(hù)拆遷人的合法權(quán)益。如果過分加重拆遷人的負(fù)擔(dān)，加重開發(fā)成本，會打擊拆遷人的積極性，進(jìn)而影響城市改造和建設(shè)。

　　3.正確把握房屋拆遷補(bǔ)償估價的特性，做好房屋拆遷補(bǔ)償估價工作。房屋拆遷補(bǔ)償估價有政策性強(qiáng)。影響大、涉及面廣、時間緊迫等特性。房屋拆遷補(bǔ)償估價與其他估價目的下的估價有一定的區(qū)別，不同于真正意義上的房地產(chǎn)公開市場價值的估價。如果不從實際出發(fā)，生搬硬套新《條例》規(guī)定，逐戶進(jìn)行拆遷估價，不僅給估價工作增加難度和業(yè)務(wù)量，估價效率低，還會造成拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)混亂等現(xiàn)象。因此房地產(chǎn)估價師應(yīng)該認(rèn)真領(lǐng)會新《條例》精神，把握拆遷補(bǔ)償估價的特性、拆遷法律法規(guī)以及地方政策，嚴(yán)守職業(yè)道德，及時了解掌握本地區(qū)房地產(chǎn)市場行情、特點，要有大局意識，全面平衡，一方面體現(xiàn)拆遷估價的特性，一方面使估價結(jié)果盡可能被拆遷相關(guān)利益主體公認(rèn)和接受。

　　4.做好拆遷估價前期基礎(chǔ)工作，提高估價效率，保障拆遷進(jìn)程。拆遷工作是時限性很強(qiáng)的工作，不能因拆遷估價的拖延而影響拆遷進(jìn)度。在保證估價精度的情況下，按時完成拆遷估價尤為重要。筆者認(rèn)為拆遷估價時評估價格由基準(zhǔn)價十浮動價來構(gòu)成是合理的。即根據(jù)本地區(qū)特點，不同類區(qū)（或以棟為單位的樓）基準(zhǔn)價確定下來后個別再考慮每戶樓層、朝向、用途。建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)益等浮動價來確定各戶的不同價格。根據(jù)具體情況，樓層朝向等可以固定的個別影響因素也可以采取固定的模式。拆遷估價時要原則性和靈活性相結(jié)合，同一供求圈內(nèi)類似房地產(chǎn)價格趨于一致，使房地產(chǎn)估價師易于操作，使拆遷估價區(qū)別于過去僅考慮房屋殘存價值的簡單估價的老模式，又區(qū)別于真正意義上的房地產(chǎn)公開市場價值評估，簡化估價過程，加快估價速度，保障拆遷進(jìn)程。

　　5.做好拆遷估價糾紛調(diào)解等善后工作，保障建筑項目順利進(jìn)行。當(dāng)拆遷相關(guān)利益主體對估價結(jié)果有異議人紛時，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)做好估價依據(jù)、估價過程、估價結(jié)果等的介紹解釋工作。城市房屋拆遷管理部門應(yīng)組織專家召開辯論會，進(jìn)行最后裁定，以及政策方面的宣傳、疏導(dǎo)、教育工作，按照解決糾紛程序認(rèn)真解決糾紛，防止社會矛盾的發(fā)生，穩(wěn)定社會秩序，保障建設(shè)項目的順利進(jìn)行。