為了讓兒子進入重點學校學習，楊先生計劃3年后在湖里區(qū)購買一套學位房，已知湖里區(qū)的學位房房屋均價為21000元/平方米。通過向?qū)I(yè)理財師咨詢，貸款后的月供/月稅后收入的比值最多不能超過25%。由于是貸款購買的第二套房子，房貸利率要上調(diào)至7%，貸款期限為20年，采用等額本息還款法。楊先生計劃將全部的活期存款用來作為購房準備金（假設年投資收益率為9.5%）。（且已知全部存款額為35000，今年結余資金為258603.7548）要求：1.分析楊先生的購房需求，確定其購房總價；2.計算每月月供。（計算結果保留到小數(shù)點后兩位，整數(shù)取整，月收支均為年收支的十二分之一）3.給出投資報酬率假設，可負擔首付款，可負擔買房總價，可負擔房屋貸款額4.確定還款方式以及首期還款額