那怎么計(jì)算單位建筑面積成本

在土地增值稅清算中，采用可售面積法計(jì)算單位建筑面積成本時(shí)，公式為： 單位建筑面積成本 = 清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額（不含與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金）÷ 清算時(shí)的可售總建筑面積 關(guān)鍵說明： 扣除項(xiàng)目總金額（不含稅金）：包括取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、加計(jì)扣除等（即清算時(shí)允許扣除的項(xiàng)目總和，但不包含 “與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”，因稅金在計(jì)算增值額時(shí)單獨(dú)扣除）。 可售總建筑面積：指清算項(xiàng)目中可出售的總建筑面積（不含不可售面積，如公共配套設(shè)施中不可轉(zhuǎn)讓的部分）。 舉例： 某項(xiàng)目清算時(shí)，扣除項(xiàng)目總金額（不含稅金）為 1 億元，可售總建筑面積為 1 萬平方米，則： 單位建筑面積成本 = 1 億元 ÷ 1 萬平方米 = 1 萬元 / 平方米 后續(xù)再銷售時(shí)，該部分銷售面積對(duì)應(yīng)的扣除項(xiàng)目金額 = 銷售面積 × 單位建筑面積成本，同時(shí)仍需單獨(dú)扣除該部分銷售對(duì)應(yīng)的 “與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”（如城建稅、教育費(fèi)附加等）

如果存在與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時(shí)，計(jì)算單位建筑面積成本時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額與計(jì)算增值額是的扣除項(xiàng)目總金額是不一樣嗎？

計(jì)算單位建筑面積成本時(shí)，扣除項(xiàng)目總金額一般不包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。而計(jì)算增值額時(shí)，扣除項(xiàng)目總金額是單位建筑面積成本對(duì)應(yīng)的金額加上清算后轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，所以二者通常不同

好的 謝謝

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在土地增值稅清算時(shí)，采用“可售建筑面積法”，怎么計(jì)算扣除項(xiàng)目總金額？是先算出單位面積建筑成本，再乘以銷售面積嗎？

是的，簡單來說：先用清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額除以總可售建筑面積，得到單位面積成本；再用單位面積成本乘以已售建筑面積，即為可扣除的項(xiàng)目總金額。

如果清算后，后期再有成本入賬，需要調(diào)整扣除項(xiàng)目總額嗎？我們因?yàn)橛谐杀景l(fā)票未取得并入賬，導(dǎo)致這次清算需要繳納土地增值稅，如果整個(gè)項(xiàng)目測算是沒有增值額，那后面會(huì)給退還已交的土地增值稅嗎？

房開企業(yè)土地增值稅清算后有成本入賬，一般可調(diào)整扣除項(xiàng)目總額，但需依據(jù)當(dāng)?shù)卣?，且要提供合法有效憑證，否則不予扣除。若因成本發(fā)票問題導(dǎo)致清算時(shí)多繳土地增值稅，而整個(gè)項(xiàng)目實(shí)際無增值額，符合條件下可申請(qǐng)退還已交稅款，通常可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)，按規(guī)定流程辦理退稅手續(xù)

謝謝老師

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老師，我公司最近在做土地增值稅清算，采用“可售建筑面積法”，按照實(shí)際情況，現(xiàn)階段實(shí)際情況需要繳納800萬稅款，我同時(shí)也做了一個(gè)總體測算，如果想不繳稅，只需要5000萬成本入賬即可，但是現(xiàn)階段需要繳納800萬稅款，我倒推了一下成本，為什么現(xiàn)階段需要的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)要大于5000萬呢？是哪里計(jì)算有問題嗎？

差異源于 “已售部分清算” 與 “整體項(xiàng)目測算” 的成本分?jǐn)傔壿嫴煌?現(xiàn)階段清算僅針對(duì)已售面積，可扣除成本是 “總成本 × 已售比例”；若已售比例低（如僅售 50%），整體 5000 萬成本分?jǐn)偟揭咽酆髢H 2500 萬，遠(yuǎn)不足覆蓋已售部分增值額，導(dǎo)致需補(bǔ)成本遠(yuǎn)高于 5000 萬（實(shí)際是為讓 “已售部分” 不繳稅而補(bǔ)的成本，非全項(xiàng)目總需求）。

明白了，您真專業(yè)

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