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土地增值稅清算采用三分法分?jǐn)偝杀举M(fèi)用:總可售建筑面積8000平米，總售出4500平米。待分?jǐn)傞_發(fā)成本1000萬元。 現(xiàn)在普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可售建筑面積2000平米，已售1000平米。非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可售建筑面積3000平米，已售建筑面積1500平米。商服可售建筑面積3000平米，已售2000平米。 那么各種類型房地產(chǎn)該分?jǐn)偠嗌俪杀灸兀?/p>

84785007| 提問時(shí)間：08/30 20:34
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董孝彬老師
金牌答疑老師
職稱：中級會(huì)計(jì)師
?同學(xué)您好，很高興為您解答，請稍等
08/30 20:46
董孝彬老師
08/30 20:52
您好，土地增值稅清算采用三分法分?jǐn)偝杀举M(fèi)用時(shí)，首先計(jì)算總已售面積占總可售面積的比例（4500÷8000=56.25%），確定可分?jǐn)偝杀緸?000×56.25%=562.5萬元，然后按各類房地產(chǎn)已售面積占總已售面積的比例分?jǐn)偅浩胀?biāo)準(zhǔn)住宅分?jǐn)?62.5×(1000÷4500)=125萬元，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅分?jǐn)?62.5×(1500÷4500)=187.5萬元，商服分?jǐn)?62.5×(2000÷4500)=250萬元，總計(jì)分?jǐn)?25+187.5+250=562.5萬元，剩余未售部分成本437.5萬元待后續(xù)銷售時(shí)再行分?jǐn)?/div>
84785007
08/30 21:02
普通住宅的單位清算成本就是125萬除以1000=0.125萬元，對嗎
84785007
08/30 21:04
假設(shè)這1000萬的成本包括土地，開發(fā)成本稅金和加計(jì)扣除的綜合成本，那么這1250元就是清算后的普通住宅的單位清算成本，這樣就對了吧？
董孝彬老師
08/30 21:06
?您好，是的，這樣計(jì)算是對的，普通住宅的單位清算成本就是125萬除以1000平米等于0.125萬元/平米（即1250元/平米），當(dāng)這1000萬成本包括土地、開發(fā)成本、稅金和加計(jì)扣除的綜合成本時(shí)，這1250元就是清算后的普通住宅的單位清算成本，這樣計(jì)算符合土地增值稅清算的相關(guān)規(guī)定
84785007
08/30 21:14
后續(xù)再銷售普通住宅時(shí)，用清算單位成本剔除當(dāng)時(shí)已扣除的稅金后再乘以轉(zhuǎn)讓面積再扣除轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生的稅金，就是轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)應(yīng)扣除的項(xiàng)目金額了吧？
董孝彬老師
08/30 21:17
?您好，后續(xù)再銷售普通住宅時(shí)，應(yīng)扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算方法是：先按清算單位成本1250元/平米乘以本次轉(zhuǎn)讓面積（假設(shè)為A平米），得到總成本1250×A；然后從中剔除清算時(shí)已扣除的稅金（假設(shè)清算時(shí)普通住宅已扣除稅金總額為B萬元，已售面積1000平米，則本次應(yīng)剔除的稅金為B÷1000×A）；最后再扣除本次轉(zhuǎn)讓時(shí)新發(fā)生的稅金（假設(shè)為C萬元），最終應(yīng)扣除項(xiàng)目金額就是1250×A - (B÷1000×A) - C。
84785007
08/30 21:29
你這個(gè)B萬元是已售的普通住宅對應(yīng)的已扣除稅金的金額，那么再銷售時(shí)應(yīng)剔除的稅金不就是1250?A-B嗎？ 為什么是B除以1000?A呢？這塊兒有點(diǎn)轉(zhuǎn)不過來啊
董孝彬老師
08/30 21:34
?您好，你的理解有誤，因?yàn)锽萬元是已售1000平米普通住宅對應(yīng)的已扣除稅金總額，不是單位面積的稅金，所以再銷售時(shí)不能直接用1250A-B。正確做法是先計(jì)算單位面積已扣除稅金B(yǎng)1000，然后乘以本次轉(zhuǎn)讓面積A，得到本次應(yīng)剔除的稅金(B1000)A，這樣才是按比例分?jǐn)偟囊芽鄢惤?，因?yàn)榍逅銜r(shí)已扣除的稅金是按面積分?jǐn)偟?，不是按成本分?jǐn)偟?/div>
84785007
08/31 07:46
老師，你這個(gè)A不就是那1000平米嗎？你假設(shè)的A就是本次轉(zhuǎn)讓的面積啊
董孝彬老師
08/31 07:48
?對不起，我表達(dá)不夠清晰，A是本次新轉(zhuǎn)讓的面積，不是原來的1000平米。原來的1000平米是清算時(shí)已經(jīng)銷售的面積，而A是后續(xù)再銷售的新面積。比如，如果后續(xù)再銷售200平米，那么A就是200，不是1000。所以計(jì)算應(yīng)剔除的已扣除稅金時(shí)，需要用單位面積已扣除稅金(B1000)乘以本次新轉(zhuǎn)讓面積A，得到(B1000)A，這樣才能準(zhǔn)確分?jǐn)偙敬无D(zhuǎn)讓應(yīng)剔除的稅金金額
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