老師，還有個(gè)問題。 假設(shè)10000平米商品房，銷售9500平米，剩余500平米出租或自用。購(gòu)買土地價(jià)款10000萬(wàn)元。那么可扣除的土地價(jià)款是10000萬(wàn)還是9500萬(wàn)呢？

可扣除的土地價(jià)款為 9500 萬(wàn)元。 依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016 年第 18 號(hào)：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款＝（當(dāng)期銷售建筑面積 ÷ 可供銷售建筑面積）× 支付的土地價(jià)款。本題中，可供銷售建筑面積 10000 平米、當(dāng)期銷售 9500 平米、支付土地價(jià)款 10000 萬(wàn)元，代入公式為 9500/10000×10000＝9500 萬(wàn)元。剩余 500 平米用于出租或自用，對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款不納入當(dāng)期扣除，留待后續(xù)銷售時(shí)再按上述公式計(jì)算

老師，自用和出租的建筑面積是不在已售建筑面積里，而在在可售面積里，是嗎？

同學(xué)你好 對(duì)的 是這樣

老師，上次你告訴我土地增值稅應(yīng)稅收入=（取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-土地價(jià)款）?1.09+已扣除的含稅土地價(jià)款。 現(xiàn)在我看書上的計(jì)算公式為土地增值稅應(yīng)稅收入=（取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用）?1.09+已在增值稅中扣除的土地價(jià)款?1.09?9% 這二者不一致??？

這兩個(gè)公式本質(zhì)是一致的

那詳細(xì)講一下嗎？不怎么理解啊

第一個(gè)公式：土地增值稅應(yīng)稅收入 =（取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 - 土地價(jià)款）÷1.09 推導(dǎo)邏輯：在房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)中，一般納稅人適用一般計(jì)稅方法。增值稅是價(jià)外稅，計(jì)算土地增值稅應(yīng)稅收入時(shí)，需要將含稅的收入換算為不含稅收入。而按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，允許從銷售額中扣除向政府部門支付的土地價(jià)款 。先從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（含稅）中減去土地價(jià)款，再除以（1 + 增值稅稅率 9%），就得到了不含稅的土地增值稅應(yīng)稅收入。 第二個(gè)公式：土地增值稅應(yīng)稅收入 =（取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用）÷1.09 - 已在增值稅中扣除的土地價(jià)款 ÷1.09×9% 推導(dǎo)邏輯：同樣先將取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（含稅）換算為不含稅收入，即（取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用）÷1.09 。然后，因?yàn)橥恋貎r(jià)款在計(jì)算增值稅銷售額時(shí)是可以扣除的，這部分扣除的土地價(jià)款對(duì)應(yīng)的增值稅稅額，需要從上述不含稅收入中再進(jìn)一步扣除， 已在增值稅中扣除的土地價(jià)款 ÷1.09×9% 就是這部分需要扣除的稅額，所以得到上述公式。 舉例說明 假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)取得全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（含稅）為 1090 萬(wàn)元，支付的含稅土地價(jià)款為 545 萬(wàn)元。 按照第一個(gè)公式計(jì)算： 土地增值稅應(yīng)稅收入 =（1090 - 545）÷1.09 = 500（萬(wàn)元） 按照第二個(gè)公式計(jì)算： （取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用）÷1.09 = 1090÷1.09 = 1000（萬(wàn)元） 已在增值稅中扣除的土地價(jià)款 ÷1.09×9% = 545÷1.09×9% = 45（萬(wàn)元） 土地增值稅應(yīng)稅收入 = 1000 - 45 = 500（萬(wàn)元）

老師，增值稅一般計(jì)稅方式下可扣除的地價(jià)款包括什么？和土地增值稅中取得土地使用權(quán)支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)兩個(gè)扣除項(xiàng)目的具體內(nèi)容有哪些差異?

增值稅一般計(jì)稅可扣除地價(jià)款：含向政府支付的土地價(jià)款、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地前期開發(fā)費(fèi)、土地出讓收益，及向其他單位 / 個(gè)人支付的符合條件的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 差異：增值稅可扣地價(jià)款范圍較窄，側(cè)重政府相關(guān)支付及合規(guī)拆遷費(fèi)，用于扣銷售額；土地增值稅中，“取得土地使用權(quán)支付金額” 是地價(jià)款 + 國(guó)家規(guī)定費(fèi)用（需剔除返還），“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)” 是土地征用費(fèi)、耕地占用稅、拆遷補(bǔ)償凈支出等，二者并列，內(nèi)容更具體，用于扣增值額。