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某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是增值稅一般納稅人，擬對其開發(fā)的位于市區(qū)的房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算： （1）2016年1月以9000萬元競得國有土地一宗，并繳納契稅。 （2）該項目2016年開工建設(shè)，《建筑工程許可證》注明開工日期為2月25日，2018年12月底竣工，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本6000萬元，開發(fā)費用3400萬元。 （3）該項目所屬幼兒園建成后已無償移交政府，歸屬于幼兒園的開發(fā)成本600萬元。 （4）2021年4月，該項目銷售完畢，取得含稅收入36750萬元。（契稅稅率4％，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例10％，企業(yè)對該項目選擇簡易計稅方法計繳增值稅） 1.該項目選擇簡易計稅方法計征增值稅的理由 2.該項目應繳納增值稅額 3.土地增值稅時允許扣除的城市維護建設(shè)稅，教育費附加和地方教育附加 4.土地增值稅時允許扣除開發(fā)費用 5.土地增值稅時允許扣除項目金額合計數(shù) 6.該房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納土地增值稅額
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（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目為房地產(chǎn)老項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5％的征收率計稅。
（2）應納增值稅＝36750÷（1＋5％）×5％＝1750（萬元）。
（3）土地增值稅前允許扣除的城建稅、教育費附加和地方教育附加＝1750×（7％＋3％＋2％）＝210（萬元）。
（4）允許扣除的開發(fā)費用＝[6000＋9000×（1+4%）]×10%＝1536（萬元）。
（5）允許扣除項目金額的合計數(shù)＝9000×（1＋4%）＋6000＋1536＋210＋（9360＋6000）×20%＝20178（萬元）。
（6）
增值額＝36750÷（1+5%）－20178＝14822（萬元）。
增值率＝14822÷20178×100%＝73.46%
應繳納土地增值稅額=14822×40%－20178×5%＝4919.9（萬元）。
2022 05/06 14:22
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