同學你好 開發(fā)成本的分攤方法（1） 1、房地產企業(yè)開發(fā)成本、土地成本、公共配套的分攤方法 ???????（一）不能夠直接認定的土地成本分攤、開發(fā)成本分攤、公共配套設施費分攤等三個問題作如下分析說明 ? ?　?。ǘ┛鄢椖坎荒軌蛑苯诱J定的，審核當期扣除項目分配標準和口徑是否一致，是否按照下列順序合理分攤： ? 　　1.　將“取得土地使用權所支付的金額、土地征用及拆遷補償費”按照實際占用土地面積占土地總面積的比例，在可售與不可售的房地產之間進行分配。 （劃分為經營性質、不可售面積分攤的成本不能扣除）? 　　2.　將“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用、房地產開發(fā)費用、與轉讓房地產有關的稅金、國家規(guī)定的其他扣除項目”，按照建筑面積占總建筑面積的比例，在可售與不可售的房地產之間進行分配。 ? 　　3.　屬于全體業(yè)主共有或者無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的公共配套設施費，一般按照可售面積分攤各期、各項目應負擔的成本。（劃分為非經營性質、按可售面積分攤的成本允許扣除） ? 　二、土地成本分攤，分配方法 ? 　　（一）交易情況 ? 　　某房地產開發(fā)公司在一塊10000平方米的土地進行房地產開發(fā)，其取得土地使用權所支付的出讓金為1000萬元。該房地產公司在這塊土地上建了兩幢樓，一幢為寫字樓，占地面積（包括周圍的道路及綠地等）4000平方米，建筑面積15000平方米；一幢為公寓，占地面積（包括周圍的道路及綠地等）6000平方米，建筑面積16000平方米。公寓的公共配套設施當中有游泳池占地面積100平方米、建筑面積的500平方米，開發(fā)商改變?yōu)閷ν忾_放的經營性質的設施。公寓已出售90%，寫字樓尚未轉讓。 ? 　?。ǘ┌凑嫉孛娣e分攤土地出讓金 ? 　　1.公寓應分攤的土地出讓金為： ? 　　按轉讓土地使用權的面積分攤，公寓應分攤的土地出讓金的計算方法如下： ? 　　公寓應分攤的土地出讓金600萬元＝公寓占地面積6000平方米×（項目支付土地出讓金總額1000萬元÷項目總占地面積10000平方米）。 ? 　　2.按可售與不可售面積確認應分攤的土地出讓金： ? 　　（1）公寓不可售占地面積應負擔的出讓金。公寓總占地面積6000平方米，其中不可售面積的游泳也占地100平方米，應負擔土地出讓金計算方法如下： ? 　　不可售面積應負擔的土地出讓金1O萬元＝不可售占地面積100平方米×（項目支付土地出讓金總額1000萬元÷項目總占地面積10000平方米）。 ? 　?。?）公寓可售面積應分攤的土地出讓金。 ? 　　公寓可售面積應分攤的土地出讓金590萬元＝公寓應分攤的土地出讓金600萬元－不可售面積應負擔的土地出讓金10萬元。 ? 　　3.本次清算應負擔的土地出讓金： ? 　　本次清算應負擔的土地出讓金531萬元＝公寓可售面積應分攤的土地出讓金590萬元×已出售比例90%。 ? 　?。ㄈ┌唇ㄖ娣e分攤土地出讓金 ? 　　1.公寓應分攤的土地出讓金為： ? 　?。?）總建筑面積=寫字樓建筑面積15000平方米＋公寓建筑面積16000平方米＝31000平方米 ? 　　（2）公寓應分攤的土地出讓金：516萬元＝公寓建筑面積16000平方米×（出讓金總額1000萬元÷總建筑面積31000平方米）。 ? 　　2.按可售與不可售面積確認應分攤的土地出讓金： ? 　?。?）公寓不可售占地面積應負擔的出讓金 ? 　　不可售面積應負擔的土地出讓金16萬元＝不可售建筑面積500平方米×（項目支付土地出讓金總額1000萬元÷項目總建筑面積31000平方米）。 ? 　　（2）公寓可售面積應分攤的土地出讓金 ? 　　公寓可售面積應分攤的土地出讓金500萬元＝公寓應分攤的土地出讓金516萬元－不可售面積應負擔的土地出讓金16萬元。 ? 　　3.本次清算應負擔的土地出讓金： ? 　　本次清算應負擔的土地出讓金450萬元＝公寓可售面積應分攤的土地出讓金500萬元×已出售比例90%。 ? 　　三、開發(fā)成本分攤、分配方法 ? 　?。ㄒ唬┙灰浊闆r ? 　　某房地產開發(fā)公司開發(fā)一幢公寓，開發(fā)成本為3450萬元。建筑面積15000平方米，可售面積14600平方米，不可售面積400平方米，其中公共配套設施當中有游泳池建筑面積的200平方米，開發(fā)商改變?yōu)閷ν忾_放的經營性質的設施。公寓已出售90%。 ? 　?。ǘ┛墒勖娣e與不可售面積應分攤的開發(fā)成本 ? 　　1.不可售面積應分攤的開發(fā)成本： ? 　　不可售面積應分攤的開發(fā)成本＝改變用途的游泳池建筑面積×（項目支付開發(fā)成本總額÷項目總建筑面積） ? 　　不可售面積應分攤的開發(fā)成本46萬元＝200平方米×（3450萬元÷15000平方米）。 ? 　　2.可售面積應分攤的開發(fā)成本： ? 　　公寓可售面積應分攤的開發(fā)成本3404萬元＝公寓應分攤的開發(fā)成本3450萬元－不可售面積應負擔的開發(fā)成本46萬元。 ? 　　四、非營利性社會公共事業(yè)的公共配套設施費分攤、分配方法 ? 　　公共配套設備費的分攤，應根據(jù)實際使用情況確認分攤方法。如果全部歸全體業(yè)主共有或全部用于非營利性社會公共事業(yè)，不可售建筑面積分攤的成本為0，可售建筑面積負擔全部配套設備費。如果只是部分歸全體業(yè)主共有或部分用于非營利性社會公共事業(yè)，不可售建筑面積就應按比例分攤配套設施費，可售建筑面積只負擔部分配套設備費。 ? 開發(fā)成本的分攤方法（2） 本世紀已出臺的會計制度中，皆沒有專門用于房地產開發(fā)企業(yè)的會計科目及核算辦法，這給這些企業(yè)的會計核算帶來很大不便。但是，現(xiàn)行所有會計制度涉及會計科目設置的說明中都規(guī)定：在不影響對外提供統(tǒng)一財務會計報告的前提下，企業(yè)可以根據(jù)實際情況自行增設某些會計科目。根據(jù)這一些規(guī)定，執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》或新準則的房地產開發(fā)企業(yè)，在執(zhí)行各自適用的會計制度規(guī)定的基礎上，增設以下專門核算房地產開發(fā)的會計科目，不但是需要的，也是符合會計制度規(guī)定的： 　　1.“開發(fā)成本”科目。本科目核算房地產開發(fā)的費用和成本，包括： （1）開支的拆遷補償費、土地出讓金或受讓價款及相關稅費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設備費等費用； （2）開發(fā)采用出包方式的，根據(jù)預付給承包商的款項和工程進度估價的開發(fā)成本； （3）工程采用自營方式發(fā)生的各項成本費用； （4）分配應由開發(fā)產品承擔的公共配套設施費、計提應上交有關部門管理的維修費和分攤的間接開發(fā)費用； （5）應予資本化計入產品成本的借款費用等； （6）結轉開發(fā)完工并驗收合格的房地產成本。 　　購入已拆遷平整的土地準備用于房產開發(fā)，可先計入“無形資產——土地使用權”科目，待開發(fā)時再以適當?shù)姆峙浞椒ǎ謹偟健伴_發(fā)成本”的明細科目。 　　2.“開發(fā)間接費用”科目。本科目相當于工業(yè)企業(yè)的“制造費用”，核算為開發(fā)產品而發(fā)生除應由行政管理部門承擔的費用以外的各項間接費用。 　　3.“開發(fā)產品”科目。本科目核算已開發(fā)完工、經驗收合格的房地產。 　　4.“出租開發(fā)產品”科目。本科目核算用于出租經營但尚未轉為固定資產的土地和房屋。 　　5.“周轉房”科目。本科目核算安置拆遷居民周轉使用的房屋。 　　編制資產負債表時，以上增設的5個會計科目的期末余額，均應計入報表的“存貨”項目。 　　三、房地產開發(fā)企業(yè)建筑成本、土地成本的計算分攤 　　房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，即開發(fā)產品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本構成比較復雜，既包括前期費用和房屋的建造成本，還包括與開發(fā)產品相關的配套設施費用，以及預提的商品房維修費用、白蟻防治費等其他間接費用；土地成本構成則比較簡單，即取得用于開發(fā)的土地及土地使用權的全部支出。 　　當然，對于開發(fā)的房屋如果用途相同、建筑結構也大致相同，例如，一個小區(qū)若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可計價銷售的房屋面積比例計算分攤建筑成本和土地成本。具體做法是，將小區(qū)可售房產連同歸全體業(yè)主共有的道路、休閑場地等的全部開發(fā)成本（包括建筑成本和土地成本，下同），除以可出售房屋的面積總和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面積分攤產品成本；如果其中有少量房屋或其他可出售項目，比如車庫或車位，采用清一色的按面積分攤不盡合理，可通過估算方法，將其估算的成本從總成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面積分攤產品成本。這種成本分攤方法，叫做可售房屋面積比例法，簡稱面積比例法。 　　但是，面積比例法適用范圍相對較小，對于同一小區(qū)內開發(fā)的結構、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情況下，對成片開發(fā)不同用途、不同結構的房屋，建筑成本可采用估價修正法進行計算分攤，土地成本可采用售價比率法進行計算分攤，而且這兩種方法應合并進行，分步實施。 　　第一步，用估價修正法計算分攤開發(fā)房屋的建筑成本。估價修正法是通過對建筑成本的估算數(shù)額進行修正，計算出各種不同結構房屋建筑成本的方法。這種方法也應分步實施： 　 　首先，應估算房屋單位建筑成本。所謂房屋單位建筑成本，實際為每平方米可出售房屋應分攤建筑成本，內容包括： （1）房屋自身的建筑成本； （2）應分攤小區(qū)內道路、圍墻、休閑場地、休閑設施等附屬設施的建筑成本； （3）應分攤其他間接費用構成的開發(fā)成本等。 　　單位成本采用估算方法確定后，再按可出售房屋面積得出估算的開發(fā)產品建筑總成本，即： 　　開發(fā)產品估算的建筑總成本=∑（不同結構的房屋面積×該結構房屋估算的單位建筑成本） 　　如果可出售開發(fā)產品有少量項目單位成本明顯偏低或偏高，也可按估算成本將其單計并從總成本中剔除。 　　接著，應計算修正系數(shù)。修正系數(shù)=已決算（或按合同及招標預算）的建筑總成本÷開發(fā)產品估算的建筑總成本。如果可出售產品中有少量項目單獨計算成本的，應將已單獨計算的成本從公式中“÷”號前后的“總成本”中扣除。如果總成本無法確定或預估，則不計算修正系數(shù)，而以上一步驟“開發(fā)產品估算的建筑總成本”為建筑總成本。 　　最后，計算不同結構房屋應分攤建筑成本和單位建筑成本： 　　各類結構的房屋建筑成本=該類房屋估算成本×修正系數(shù)；該類房屋單位成本=該類房屋建筑成本÷該類房屋面積，或=估算的單位建筑成本×修正系數(shù) 　　如果竣工決算或預算對不同結構的房屋直接建造成本反映得比較明確，在分攤時則應只計算包括配套設施費、附屬費用等間接費用，且應根據(jù)具體情況選擇采用面積比例法、估價修正法等較為適宜的方法。 　　第二步，采用售價比率法計算和分攤土地成本。售價比率法是以房屋單位售價為基礎計算分攤開發(fā)房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價的高低，除取決于房屋結構外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結構的房屋，門面房售價高于住宅房，主要原因是門面房“地勢好、地價高”。因此，計算既有住宅用房又有商業(yè)用房的地塊開發(fā)，或者純商業(yè)用房開發(fā)的土地成本時，采用售價比率法較為適宜。售價比率法也需分步實施（以同時開發(fā)住宅房和非住宅房為例）： 　　1、計算或預估不同結構、不同用途房屋的總售價和平均單位售價。 　　2、運用售價成本比率計算非住宅房超額成本售價，以剔除房屋不同結構對售價的影響。 運用售價成本比率計算分攤土地成本時，應將開發(fā)的商品房劃分為價格相對低的住宅房和價格相對高的非住宅房兩大類，將非住宅房高于住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對應的售價稱為超額成本售價： 超額成本售價=超額成本×（1+成本毛利率） 各類非住宅房超額成本售價=（該類非住宅房單位建筑成本-住宅房單位建筑成本）×該類非住宅房總面積×（全部房屋售價總額÷全部房屋成本總額）。 　　3、再計算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價后的售價總額的比率，計算公式為： 土地成本比率=占用土地的全部成本（土地使用權價值）÷（全部房屋售價總額-超額成本售價合計）×100%。 　　4、再計算不同用途房屋應分攤土地成本。公式為： （1）住宅房應分攤土地成本=該類房屋售價×土地成本率 　?。?）非住宅房應分攤的土地成本=（該類房屋售價-該類房屋的超額成本售價）×土地成本率 　　以上各公式中的“售價”，凡已售出或已用不變價預訂售出的，以實際售價或預訂價為準；尚未售出或雖已訂出但價格可能有浮動的，以預估售價為準；第二步應分攤土地成本公式中的房屋建筑成本，應以第一步計算的成本為準；全部房屋總成本，則應為建筑總成本和土地成本總額之和。