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5【單項(xiàng)選擇題】
某縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)于2019年8月將其營(yíng)改增前開(kāi)發(fā)的商品全部出售,取得不含稅銷(xiāo)售收入4000萬(wàn)元,選擇了增值稅簡(jiǎn)易征收方式。開(kāi)發(fā)建造商品房支付的地價(jià)款和按規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用合計(jì)1400萬(wàn)元;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本600萬(wàn)元;與該商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用100萬(wàn)元,管理費(fèi)用80萬(wàn)元,財(cái)務(wù)費(fèi)用100萬(wàn)元(包括向金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出70萬(wàn)元,能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明,并能按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅.?dāng)?shù)厥≌?guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%,則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為(?。┤f(wàn)元。
A.548.75
B.539.75
C.434.5
D.555.5
考查知識(shí)點(diǎn):應(yīng)納稅額計(jì)算的一般規(guī)定
參考解析:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=70+(1400+600)×5%=170(萬(wàn)元);增值稅簡(jiǎn)易征收應(yīng)納稅額=4000×5%=200(元),城建稅、教育費(fèi)附加及地方教育附加=200×(5%+3%+2%)=20(萬(wàn)元),扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=1400+600+170+20+(1400+600)×20%=2590(萬(wàn)元);增值額=4000-2590=1410(萬(wàn)元),增值率=1410÷2590×100%=54.44%,適用稅率為40%,速算扣除系數(shù)為5%;則應(yīng)繳納土地增值稅=1410×40%-2590×5%=434.5(萬(wàn)元)。
【點(diǎn)評(píng)】本題是對(duì)“土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算”的考查。此部分內(nèi)容難度較大,需要考生理清思路,這樣會(huì)變得簡(jiǎn)單容易一些,土地增值稅的扣除項(xiàng)目的相關(guān)總結(jié)如下:
一、取得土地使用權(quán)所支付的金額 | 1.出讓?zhuān)褐Ц兜耐恋爻鲎尳?br/>2.劃撥:按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金 3.轉(zhuǎn)讓?zhuān)褐Ц兜牡貎r(jià)款 |
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 | (1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi):含耕地占用稅 (2)前期工程費(fèi) (3)建筑安裝工程費(fèi) (4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) (5)公共配套設(shè)施費(fèi) (6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 |
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 | 期間費(fèi)用,不按賬簿金額扣除。 (1)不能按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫?,或不能提供貸款證明的: 開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(地價(jià)款及費(fèi)用+開(kāi)發(fā)成本)×10%以?xún)?nèi) (2)能按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫?,并能提供貸款證明的: 開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+(地價(jià)款及費(fèi)用+開(kāi)發(fā)成本)×5%以?xún)?nèi) |
四、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 | 房企:城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加 其他企業(yè):加扣印花稅 【提示1】不包括增值稅 【提示2】房企實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加,凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的,允許據(jù)實(shí)扣除。不能分清的,按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的金額扣除 |
五、其他扣除項(xiàng)目 | 僅適用于房企新建房:加計(jì)扣除費(fèi)用=(地價(jià)款及費(fèi)用+開(kāi)發(fā)成本)×20% |
縣級(jí)及以上政府要求房企售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用: 如計(jì)入房?jī)r(jià)中一并收取,應(yīng)作為收入計(jì)稅,同時(shí)可予以扣除,但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。 代收費(fèi)用如在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取,可不作為收入計(jì)稅,同時(shí)不允許扣除 | |
六、舊房扣除項(xiàng)目 | 評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率 【提示1】對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供支付憑據(jù)的,不允許扣除取得土地支付的金額。 【提示2】評(píng)估費(fèi)也可扣除,但納稅人因隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按評(píng)估價(jià)格計(jì)稅時(shí)的評(píng)估費(fèi)不可扣除。不能取得評(píng)估價(jià)格,但能提供購(gòu)房發(fā)票的,可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。 扣除金額=發(fā)票價(jià)×(1+5%×年數(shù)) |
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