今年3月，為了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征收管理，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)）文件，其中就合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題進(jìn)行了明確，解決了以前稅收征管過(guò)程中存在的執(zhí)法認(rèn)識(shí)不夠一致問(wèn)題。新的稅收政策主要有以下兩方面的內(nèi)容。

　　一是在以分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的的合作建房方面，強(qiáng)調(diào)了形式重于實(shí)質(zhì)的原則。按照稅法規(guī)定，依據(jù)法律法規(guī)成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)生的應(yīng)納稅收，應(yīng)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為法定的納稅人。因此，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與其他投資者如何合作，如果形式上沒(méi)有成立其他法人單位，或者投資者不通過(guò)法定程序增資擴(kuò)股，成為企業(yè)法律形式上的真正股東，其投資額就不能在稅收上年認(rèn)定為投資股本，納稅人也還是開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)。

　　因此，國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)文件規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，開(kāi)發(fā)企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。從上述規(guī)定可知，由于合作各方在法律形式上沒(méi)有另外成立獨(dú)立的法人單位，因而現(xiàn)有開(kāi)發(fā)企業(yè)分配給合作方的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，要作為開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售產(chǎn)品進(jìn)行稅收處理；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到合作各方的投資額，不作為股東股本對(duì)待，而是作為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（分配的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）取得的收入處理。如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本已經(jīng)確定，則將收入減成本差額視同實(shí)現(xiàn)的銷售利潤(rùn)，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品尚未完工，尚未結(jié)算產(chǎn)品成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

　　二是在以分配項(xiàng)目利潤(rùn)為目的合作建房方面，強(qiáng)調(diào)了實(shí)質(zhì)重于形式的原則。雖然合作各方?jīng)]有另外單獨(dú)成立法人公司，部分合作者沒(méi)有成為法律形式上的股東，但是由于雙方實(shí)質(zhì)上是共同投資、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤(rùn)的投資行為，因此，所得稅上可以按照實(shí)質(zhì)性投資收益進(jìn)行稅收處理。如果稅收上不作為投資處理，那么就只能作為資金借貸關(guān)系處理。合作方投資收回的利潤(rùn)，視同借款利息收入；房地產(chǎn)企業(yè)就可以將分配的利潤(rùn)，作為利息支出，按稅法規(guī)定稅前列支。

　　《通知》規(guī)定：開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開(kāi)發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。根據(jù)以上規(guī)定，先以開(kāi)發(fā)企業(yè)為所得稅納稅人，按照規(guī)定繳納企業(yè)所得稅，剩余稅后利潤(rùn)才可以進(jìn)行分配，即先稅后分。而且，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不能因接受合作投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。同樣，合作投資方也不必將利潤(rùn)分配視為利息收入，納入應(yīng)納稅所得額征稅。

　　對(duì)合作者分配的利潤(rùn)，盡管不是實(shí)際的法定股東投資者，但是還是作為股息所得征稅。按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2000〕118號(hào)）規(guī)定：凡投資方企業(yè)適用的所得稅稅率高于被投資企業(yè)適用的所得稅稅率的，除國(guó)家稅收法規(guī)規(guī)定的定期減稅、免稅優(yōu)惠以外，其取得的投資所得應(yīng)按規(guī)定還原為稅前收益后，并入投資企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，依法補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。