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房地產估價基本理論-概述(五)
4.工業(yè)房地產估價的常用方法。工業(yè)房地產通常缺少同類交易案例，特別是非標準廠房，所以，一般不具備采用市場比較法估價的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標準廠房，其租售案例通常較多，可以考慮采用市場比較法。
如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產的收益，則可以考慮采用收益法估價。但一般來說難度較大，采用極少。
根據以上所述，工業(yè)房地產估價時采用較多的是成本法。標準廠房較易確定統(tǒng)一的重置價格，非標準廠房重置價格的確定主要有兩個途徑：一是參考預算價格，二是利用標準廠房的重置價格，根據面積、結構、跨度、柱距、高度等差異加以修正確定。
（四）其他用途房地產
其他用途房地產指用于除上述居住、商業(yè)、工業(yè)目的以外的其他目的的房地產，如政府機關辦公樓、學校、高爾夫球場、加油站、停車場、宗教房地產、墓地等。
1.其他用途房地產及其估價的特點。
?。?）特殊規(guī)格的房屋及構筑物多。其他用途房地產的房屋規(guī)格較多，往往有很多構筑物，例如油庫，會有很多地下或地面儲油槽、輸油管道等等，因此，需要估價人員有構筑物造價方面的知識。
（2）用途對價值影響較大。其他用途房地產往往有比較固定的用途，如果其用途可以轉變，則應按最有效使用原則估價；如果其用途改變受到限制較多，則房地產價值也會受到相應的影響。
?。?）估價對經驗和知識要求高。其他用途房地產的估價業(yè)務一般較少，可供借鑒的經驗和案例也少，因此，除了需要慎重選擇估價方法，還需要估價人員有較為豐富的估價經驗并能靈活運用，同時還要求估價人員具有較廣博的其他相關專業(yè)知識。只有這樣，才能較為準確地評估出其他用途房地產的價格。
2.其他用途房地產估價的主要方法。其他用途的房地產一般缺少同類房地產的交易案例，所以難以采用市場比較法估價。由于其他用途房地產往往收益各異，客觀收益較難確定，所以一般也不采用收益法估價。
通常，其他用途房地產的估價以成本法為主，而且在沒有同類房屋（或構筑物）的重置成本資料的情況下，只能參照預算定額等資料具體計算。
（五）土地
土地估價包括宗地價格評估和城市基準地價評估。在實際評估中，經常遇到的是宗地估價。
1.土地的分類。依據估價的需要，一宗土地可按用途分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用地四類，每種土地的估價特點及注意事項可結合前面分別介紹的該類房地產的情況加以理解。值得注意的是，宗地估價除可選用三種基本估價方法外，還可采用假設開發(fā)法及基準地價修正法評估。
2.影響宗地價格的主要因素。從評估的角度來看t對一塊工地應掌握如下內容。
（l）坐落位置；（2）面積大??；（3）形狀；（4）周圍環(huán)境；（5）土地權利狀況；（6）土地利用現狀；（7）規(guī)劃設計要求；（8）生熟地程度；（9）地質、水文和氣象條件；（10）其他。
三、房地產估價的特點由于房地產及其價格構成比較復雜，決定了房地產估價業(yè)務具有許多特點，其中比較典型的特點如下：
?。ㄒ唬┓康禺a估價具有科學性
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