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樸老師進(jìn) 我看文件中規(guī)定增值稅可扣除的土地價(jià)款必須取得省級(jí)以上財(cái)政票據(jù)，那么就是說只能扣除土地出讓金、契稅和土地登記費(fèi)啥的。 但我看有人說拆遷補(bǔ)償費(fèi)也可以扣除，這個(gè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除有文件依據(jù)嗎？可扣除的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是貨幣補(bǔ)償?shù)倪€是實(shí)物補(bǔ)償?shù)哪兀?/p>
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拆遷補(bǔ)償費(fèi)可以在計(jì)算增值稅時(shí)扣除，文件依據(jù)主要有財(cái)稅〔2016〕36號(hào)、財(cái)稅〔2016〕140號(hào)、國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)和國家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào) 。
其中，財(cái)稅〔2016〕140號(hào)明確規(guī)定，“向政府部門支付的土地價(jià)款”包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除 。
可扣除的拆遷補(bǔ)償費(fèi)形式中，貨幣補(bǔ)償可以扣除 。對(duì)于實(shí)物補(bǔ)償，一些地方允許扣除但需將補(bǔ)償房屋做視同銷售處理，也有地方只允許貨幣補(bǔ)償扣除，具體需根據(jù)當(dāng)?shù)卣邎?zhí)行 。納稅人按規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等材料 。
09/10 16:04
84785007 
09/10 16:06
那可扣除的土地價(jià)款包括:土地出讓金，契稅，土地登記費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
還包括什么？如果是二級(jí)市場(chǎng)取得的，支付的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款可以扣除嗎
樸老師 
09/10 16:09
可扣除的土地價(jià)款除了土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)外，還包括土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等 。需要注意的是，契稅、土地登記費(fèi)、土地出讓金延期付款利息、土地拍賣傭金、土地交易代理費(fèi)等不允許作為土地價(jià)款扣除。
對(duì)于二級(jí)市場(chǎng)取得土地支付的轉(zhuǎn)讓價(jià)款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），可以在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。但如果是單純轉(zhuǎn)讓土地，且適用一般計(jì)稅方法的，由于不符合“自行開發(fā)”的定義，則不能減去土地價(jià)款。
84785007
09/10 16:18
我怎么看文件說土地增值稅里契稅和土地登記費(fèi)可以扣除呢？
這個(gè)契稅和土地登記費(fèi)增值稅里卻不能扣除?
樸老師
09/10 16:23
1.?土地增值稅：契稅和土地登記費(fèi)屬于取得土地使用權(quán)的成本，按規(guī)定可計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除（依據(jù)國稅函〔2010〕220號(hào)）。
2.?增值稅：可扣除的土地價(jià)款限定為“向政府部門直接支付的土地價(jià)款”，契稅、土地登記費(fèi)不在此范疇，故不能扣除（依據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）。
84785007
09/10 16:27
增值稅可扣除的土地價(jià)款就是土地出讓金，二級(jí)市場(chǎng)的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款，貨幣形式的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益。
這里的土地出讓收益是啥意思？
土地增值稅可扣除的有取得土地使用權(quán)支付的金額（包括土地出讓金，二級(jí)市場(chǎng)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款，契稅，土地登記費(fèi)），土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
我這么理解對(duì)吧？
樸老師
09/10 16:30
1.?土地出讓收益：指政府土地出讓時(shí)，除土地出讓金外收取的相關(guān)收益，如土地出讓金滯納金、違約金等，需合規(guī)財(cái)政票據(jù)才能扣除。
2.?土地增值稅可扣除項(xiàng)：你的理解基本對(duì)，“取得土地使用權(quán)支付的金額”還含國家規(guī)定的其他相關(guān)費(fèi)用（如土地勘測(cè)費(fèi)）；“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”也包括實(shí)物補(bǔ)償?shù)墓蕛r(jià)值。
84785007
09/11 13:52
土地增值稅清算中，工程監(jiān)理費(fèi)和工程造價(jià)費(fèi)是開發(fā)成本中扣除還是應(yīng)在開發(fā)費(fèi)用中扣除呢？
樸老師
09/11 13:53
可以作為開發(fā)成本扣除
84785007
09/11 14:06
清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn):
先確定本次轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)類型在清算時(shí)確認(rèn)的扣除項(xiàng)目總額（剔除已扣除的稅金部分）
再用該類型房地產(chǎn)剔除稅金的扣除項(xiàng)目總金額?清算時(shí)確認(rèn)的該類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的建筑面積確定單位成本
最后用這個(gè)算出來的單位成本?本次轉(zhuǎn)讓的建筑面積+本次轉(zhuǎn)讓發(fā)生的稅金，得到的數(shù)據(jù)就是清算后再轉(zhuǎn)讓該類型房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目總金額。
對(duì)嗎，老師?
樸老師
09/11 14:08
同學(xué)你好
對(duì)的
是這樣
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