?年總收益=100*12*2500*(1-10%)=2700000(元)? 計(jì)算總費(fèi)用。 年管理費(fèi)=2700000*3.5%=94500(元)? 年維修費(fèi)=3500*2500*1.5%=131250(元)? 年稅金=20*2500=50000(元) 年保險(xiǎn)費(fèi)=3500*2500*0.2%=17500(元) 年總費(fèi)用=94500+131250+50000+17500=293250(元) 計(jì)算房地產(chǎn)凈收益。 年房地產(chǎn)凈收益=年總收益一年總費(fèi)用=2700000-293250=2406750(元) 計(jì)算房屋凈收益。 a.計(jì)算年貶值額。由于土地使用年限小于房屋耐用年限，因此房地產(chǎn)使用者可使用的年限為48年(50一2)，并且不計(jì)算殘值。年貶值額=建筑物重置價(jià)/使用年限=（3500*2500)/48=182292(元)b.計(jì)算房屋現(xiàn)值。 房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)一年貶值額x已使用年限=3500*2500-182292*4=8020832(元)c計(jì)算房屋凈收益(假設(shè)房屋收益年期為無限年期)。 房屋凈收益=房屋現(xiàn)值x房屋資本化率=8020832*8%=641667(元)計(jì)算土地凈收益。 土地年凈收益=年房地產(chǎn)凈收益-房屋年凈收益 =2406750-641667=1765083(元)計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)值。土地使用權(quán)在2020年10月的剩余使用年期為45年(50-5)。 土地使用權(quán)價(jià)值=1765083/7%*(1-(1/(1.07^45))=24014875(元)單價(jià)=24014875/1000=24014(元) 本宗土地使用權(quán)在2020年10月的土地使用權(quán)價(jià)值為24014875元，單價(jià)為每平方米24014元。