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　　知識點：物權變動的公示方式

　?。ㄒ唬﹦赢a(chǎn)物權變動的公示方式——交付

　　《物權法》規(guī)定：“動產(chǎn)物權的設立和轉讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”交付有現(xiàn)實交付與交付替代兩種形態(tài)。

　　1.現(xiàn)實交付

　　所謂現(xiàn)實交付，指的是將物直接交由對方占有?，F(xiàn)實交付是最為典型的交付形態(tài)。

　　2.交付替代

　　當現(xiàn)實交付不可能或沒必要時，可以其他方式替代交付。交付替代方式包括：

　?。?）簡易交付?！段餀喾ā芬?guī)定：“動產(chǎn)物權設立和轉讓前，權利人已經(jīng)依法占有該動產(chǎn)的，物權自法律行為生效時發(fā)生效力。”

　?。?）指示交付。是指指示占有標的物之人將物交付于受讓人。《物權法》規(guī)定：“動產(chǎn)物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產(chǎn)的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。”

　?。?）占有改定。所謂改定，改定的是占有人身份，《物權法》規(guī)定：“動產(chǎn)物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權自該約定生效時發(fā)生效力。”

　?。ǘ┎粍赢a(chǎn)物權變動的公示方式——登記

　　《物權法》規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”

　　1.土地登記與房屋登記

　?。?）土地登記的登記機構是土地管理部門。所謂土地登記，是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。

　?。?）房屋登記的登記機構是房屋管理部門。所謂房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。

　　2.土地總登記、初始登記、變更登記、轉移登記與注銷登記

　?。?）土地總登記是在一定時間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進行的全面登記。對土地進行總登記后，具體土地權利的取得、變更或消滅才有可能進行登記。

　?。?）初始登記指土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記，是首次將具體土地權利登入登記簿的行為。

　?。?）變更登記，是指因土地權利人發(fā)生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進行的登記。

　?。?）注銷登記，則是指因土地權利的消滅等而進行的登記。

　　房屋登記亦可分為初始登記諸種形式，不同之處在于：其一，房屋并無總登記；其二，土地的變更登記包括權利主體的變更與內(nèi)容變更，房屋登記則將此兩項登記事項拆開，分別對應轉移登記（權利主體變更）與變更登記（權利內(nèi)容變更）。

　　3.所有權登記、使用權登記、地役權登記與抵押權登記

　?。?）所有權登記包括集體土地所有權與房屋所有權登記，國有土地所有權則無需登記。

　?。?）使用權登記包括國有土地使用權、集體土地使用權登記，前者分國有建設用地使用權與國有農(nóng)用地使用權登記，后者則分集體建設用地使用權、宅基地使用權與集體農(nóng)用地使用權登記。

　?。?）地役權登記包括土地地役權與房屋地役權登記兩類。

　?。?）抵押權登記亦包括土地抵押權與房屋抵押權登記兩類。

　　4.更正登記與異議登記

　　更正登記與異議登記用以應對可能發(fā)生的登記錯誤。

　?。?）權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

　?。?）若是不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

　　5.預告登記

　　當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。具體有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：（1）預購商品房；（2）以預購商品房設定抵押；（3）房屋所有權轉讓、抵押；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。