個(gè)人購房、換房涉稅計(jì)算

來源: 正保會計(jì)網(wǎng)校編輯：muyanhua 2025/04/07 11:31:08　字體：大小

2025年開春之際，房地產(chǎn)市場迎來新一輪交易。為幫助納稅人清晰掌握稅費(fèi)計(jì)算規(guī)則，避免政策理解偏差，本文梳理個(gè)人購買、換購住房所涉及的增值稅、契稅、個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅等關(guān)鍵稅種計(jì)算要點(diǎn)，幫助納稅人明明白白繳稅，安安心心置業(yè)。

增值稅

新房、二手房區(qū)別大

新房

開發(fā)商銷售新房時(shí)繳納增值稅，購房者無需額外繳納。

二手房

納稅義務(wù)人為出售方。個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

計(jì)算公式：增值稅=房屋銷售總價(jià)（不含增值稅，下同）×5%

政策依據(jù)：

●《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）

契稅

唯一住房、第二套有不同

唯一住房

對個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

第二套住房

對個(gè)人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

家庭第二套住房是指已擁有一套住房的家庭購買的第二套住房。

計(jì)算公式：契稅=計(jì)稅依據(jù)×適用稅率

政策依據(jù)：

●《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2024年第16號）

個(gè)人所得稅

“滿五唯一”可免征

二手房交易中，賣方為個(gè)人所得稅納稅人。

計(jì)算公式：個(gè)人所得稅=（房屋成交總價(jià)?原購房價(jià)格?合理費(fèi)用）×20%

暫免征收的情形

個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得（“滿五唯一”）。

換購住房優(yōu)惠政策

自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，符合《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2023年第28號）規(guī)定條件的，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

政策依據(jù)：

●《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅字〔1994〕20號）

●《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2023年第28號）

印花稅

稅率雖低勿忽略

買賣雙方均應(yīng)繳納印花稅，稅率為0.05%（對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收）。

計(jì)算公式：印花稅=合同金額×0.05%

政策依據(jù)：

●《中華人民共和國印花稅法》（中華人民共和國主席令第八十九號）附件《印花稅稅目稅率表》

●《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號）

●《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于印花稅法實(shí)施后有關(guān)優(yōu)惠政策銜接問題的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局公告2022年第23號）

土地增值稅