房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)形成地下車位，有的可以辦理產權證書，有的無法辦理產權證，通過租賃的形式銷售給業(yè)主使用。最近，很多房地產企業(yè)的會員，經常咨詢這類問題相關的稅務處理，老顧給大家梳理了以下相關政策，供大家參考。

★ 企業(yè)所得稅

關于地下車位的所得稅處理，可以參考《國家稅務總局關于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）相關規(guī)定：

第五條 開發(fā)產品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等， 凡納入開發(fā)產品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。

第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：

（一）屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。

（二）屬于營利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。

第三十三條 企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。

也就是說，房地產開發(fā)企業(yè)銷售地下車位，如果可以辦理產權，取得的銷售價款應一次性確認收入計入應納稅所得額，其成本應當單獨核算。如果是無產權的，車位的成本應該作為公共配套設施費用進行處理。

★ 增值稅

營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產品按照《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）及《國家稅務總局關于發(fā)布的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）的規(guī)定計算繳納增值稅，銷售地下車位的使用權按照轉讓不動產繳納增值稅。

其中36號文附件1中《銷售服務、無形資產、不動產注釋》關于銷售不動產規(guī)定，轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。

國家稅務總局在2016年5月份的營改增政策解答中也予以明確：

“8.出售車位或儲藏間，沒有獨立產權，是否按不動產出售處置？

答：按照實質重于形式的原則，如果購買方取得了不動產的占有、使用、收益、分配等權力，仍應按照出售不動產處理”。

★ 土地增值稅

轉讓地下車位，如何計算繳納土地增值稅，目前的政策依據(jù)參考如下：

（一）國家層面的規(guī)定

1、《土地增值稅暫行條例實施細則》

第二條條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

第四條 條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。

2、《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》國稅發(fā)[2006]187號

四、土地增值稅的扣除項目

（三）房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

1.建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

該文件說明得比較明確，停車場（庫）建成后有償轉讓的，應該作為收入計算，并準予扣除成本、費用，并沒有強調有無產權。

（二）典型的地方政策規(guī)定

1、《江蘇省地方稅務局公告關于土地增值稅若干問題的公告》（蘇地稅規(guī)[2015]8號）

五、關于車庫（車位、儲藏室等）問題

（一）能夠辦理權屬登記手續(xù)的車庫（車位、儲藏室等）單獨轉讓時，房地產開發(fā)企業(yè)應按“其他類型房產”確認收入并計算成本費用。

（二）不能辦理權屬登記手續(xù)的車庫（車位、儲藏室等），按照《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條第（三）項的規(guī)定執(zhí)行。

（三）隨房附贈的車庫（車位、儲藏室等），無論能否辦理權屬登記手續(xù)，房地產開發(fā)企業(yè)均應按銷售合同上的房產類型計算成本費用。

2、吉林省地方稅務局《關于房地產開發(fā)企業(yè)建造地下車位（庫）征收土地增值稅問題的批復》（吉地稅函[2012]54號）

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、國家稅務總局《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）有關規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)有償轉讓有產權的地下車位（庫），應計算土地增值稅收入，并準予扣除相應的成本、費用；房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的無產權的地下車位（庫）出租或自用，產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本、費用。

從上述規(guī)定來看，地方政策在土增值稅方面，執(zhí)行口徑有一定的差異，希望大家在實務中應該多跟主管稅局溝通，了解當?shù)氐恼咭?guī)定和執(zhí)行口徑。

| 作者：老顧（正保會計網校答疑專家）