向政府部門支付的土地價款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。

向政府部門繳納的基礎(chǔ)設(shè)施配套費能不能作為土地價款扣除呢？

國家層面并沒有明確的規(guī)定，目前大部分稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為企業(yè)繳納的基礎(chǔ)設(shè)施配套費不屬于“向政府部門支付的土地價款”，不可以在計算銷售額時扣除，實務(wù)操作中需要與主管稅務(wù)機關(guān)溝通，確認(rèn)當(dāng)?shù)氐膱?zhí)行口徑。

先看一下增值稅銷售額和當(dāng)期允許扣除的土地價款的計算公式。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）

當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

再看一下當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積和房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積。

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積、房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。

對于一次拿地、分次開發(fā)，一般情況下是分兩步，第一步是將一次性支付的土地價款，按照土地面積在不同項目中進(jìn)行劃分固化；第二步是對單個房地產(chǎn)項目中所對應(yīng)的土地價款，按照該項目中當(dāng)期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進(jìn)行計算扣除。如《河北省國家稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之八）>的通知》第五條“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè) ‘一次拿地、分次開發(fā)’如何計算當(dāng)期允許扣除的土地價款問題”規(guī)定如下： 

“根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局2016年第18號公告)規(guī)定，當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

房地產(chǎn)企業(yè)一次性購地，分次開發(fā)，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按照均衡配比的原則，按以下順序計算當(dāng)期允許扣除的土地價款：

（1）首先，計算出已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地價款：已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地價款=支付的土地總價款×（已開發(fā)項目占地面積÷開發(fā)用地總面積）

（2）然后，再按照以下公式計算當(dāng)期允許扣除的土地價款：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷當(dāng)期已開發(fā)房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地價款。

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

當(dāng)期已開發(fā)房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指當(dāng)期已開發(fā)房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積?！?/p>

此外，河南、海南、湖北、安徽、浙江、山東、云南、內(nèi)蒙古等稅務(wù)局都有相關(guān)的答復(fù)。在實務(wù)操作中，按照當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)的口徑執(zhí)行，如果當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)沒有明確規(guī)定的，建議與主管稅務(wù)機關(guān)溝通確認(rèn)。

房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)并登記在自已名下，以后再銷售時屬于二手房，適用一般計稅方法的，計算繳納增值稅時不能扣除土地價款，可以參考河北省稅務(wù)局的答復(fù)。

《河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之二）》

“十六、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)后再銷售問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售權(quán)屬登記在自己名下的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局2016年第14號公告）的規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理，不適用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號），不允許扣除土地成本。

例如：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一批商鋪，銷售出90%，剩余有10套商鋪尚未售出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理權(quán)屬登記時，將該10套商鋪登記在自己名下。3年后，該商區(qū)房產(chǎn)價格上漲，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定將該10套商鋪再出售，此時，該10套商鋪已經(jīng)登記在房地產(chǎn)企業(yè)名下，再次銷售時，屬于“二手”，不是房地產(chǎn)開發(fā)項目尚未辦理權(quán)屬登記的房產(chǎn)，因此應(yīng)適用《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局2016年第14號公告）?！?/span>

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓未完工的在建項目，適用一般計稅方法的，計算繳納增值稅時可以扣除土地價款。

參考2018年4月27日《國家稅務(wù)總局2018年第二季度政策解讀現(xiàn)場實錄》

“ [ 羅天舒 ]

謝謝。下面這位網(wǎng)友的提問還是關(guān)于增值稅政策的，他問：我們是一家房地產(chǎn)企業(yè)，近期準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓一個尚未完工的在建工程項目，這個項目適用增值稅一般計稅方法。轉(zhuǎn)讓該在建工程項目，對應(yīng)的土地價款允不允許差額扣除？如何扣除？

繼續(xù)請林司長來解答。[ 2018-04-27 10:30 ] 

[ 林楓 ]

謝謝提問。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次性轉(zhuǎn)讓尚未完工的在建工程，該工程項目適用一般計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用，一次性扣除向政府部門支付的土地價款后的余額計算繳納增值稅。[ 2018-04-27 10:31 ]”

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第八條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;

（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；

（三）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。

房地產(chǎn)企業(yè)在扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，這有助于企業(yè)清晰掌握土地價款扣除的明細(xì)，包括每次扣除的金額、對應(yīng)的銷售項目建筑面積、可供銷售建筑面積等信息。通過臺賬管理，企業(yè)能夠更好地進(jìn)行稅務(wù)核算與申報，同時也便于稅務(wù)機關(guān)核查?？鄢耐恋貎r款不得超過納稅人實際支付的土地價款，企業(yè)要確保臺賬數(shù)據(jù)的真實性與準(zhǔn)確性，如實反映土地價款扣除情況。

房地產(chǎn)企業(yè)在一般計稅項目計算繳納增值稅時，從銷售額中扣除土地價款涉及多個方面的問題，企業(yè)需要深入理解政策規(guī)定，嚴(yán)格按照要求進(jìn)行操作，關(guān)注每一個細(xì)節(jié)，以實現(xiàn)合規(guī)扣除土地價款，準(zhǔn)確計算增值稅，降低稅務(wù)風(fēng)險，保障企業(yè)的健康發(fā)展。在實際執(zhí)行過程中，若對政策理解存在疑問，應(yīng)及時與主管稅務(wù)機關(guān)溝通，獲取準(zhǔn)確的指導(dǎo)意見 。