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知識點(diǎn)8：新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓扣除項(xiàng)目vs存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓扣除項(xiàng)目

經(jīng)典例題

1.【例題·單選題】土地增值稅納稅人如果是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為（?。?。

A.所支付的土地出讓金

B.按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金

C.向原土地使用人實(shí)際支付的地價(jià)款

D.稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的地價(jià)款

【正確答案】B

【答案解析】以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金。

【提示】納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。

2.【例題·單選題】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司對一項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，相關(guān)資料包括：取得土地使用權(quán)支付的金額為40000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本101000萬元；銷售費(fèi)用4500萬元；管理費(fèi)用2150萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用3680萬元，其中包括支付給非關(guān)聯(lián)企業(yè)的利息500萬元，已取得發(fā)票；支付給銀行貸款利息3000萬元，已取得銀行開具的相關(guān)證明，且未超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。項(xiàng)目所在省規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%。不考慮其他情況，該房地產(chǎn)開發(fā)公司在本次清算中可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為（?。┤f元。

A.10050

B.10375

C.10550

D.10730

【正確答案】A

【答案解析】納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%＝3000＋（40000＋101000）×5%＝10050（萬元）。

向非關(guān)聯(lián)企業(yè)借款的利息支出500萬元，不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，不得直接作為利息據(jù)實(shí)扣除。

3.【例題·多選題】下列關(guān)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的說法，正確的有（?。?/p>

A.營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除

B.凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加扣除

C.對于個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，可以取得評估價(jià)格時(shí)，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，計(jì)征土地增值稅時(shí)，準(zhǔn)予另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的印花稅，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目予以扣除

E.土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目；不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目

【正確答案】ABE

【答案解析】選項(xiàng)C，對于個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，可以取得評估價(jià)格時(shí)，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價(jià)格之中，因此，計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除；選項(xiàng)D，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房的印花稅已在管理費(fèi)用中核算扣除，不能再次扣除。其他企業(yè)允許扣除在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的印花稅。